Дисбаланс на рынке жилья, системный риск и регуляторная практика

Актуальность статьи обусловлена малоизученностью проблемы ценового дисбаланса на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости и потребностью осмысления влияния затянувшихся антикризисных мер в ипотечном сегменте рынка недвижимости на обеспечение доступности жилья, риски банковской системы и регуляторную практику Центрального банка. Предмет исследования — поведение российских банков на рынке ипотечного кредитования в 2020–2024 гг. Цели работы — выявление причин возникновения ценового дисбаланса на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также осуществление оценки эффективности макропруденциальных и денежно-кредитных мер регулирования в период действия широкомасштабной программы безадресной льготной ипотеки. На основе проведенного анализа сделаны выводы о том, что, во-первых, программы льготной ипотеки увеличили только на короткий срок доступность жилья для населения, тогда как с ростом спроса на новостройки и цен на них бенефициарами продления программы государственной поддержки стали застройщики и кредитующие банки; во-вторых, кредитный бум и несбалансированный рост цен на строящееся и готовое жилье привели к появлению признаков пузыря на рынке жилой недвижимости; в-третьих, риски в банковских кредитных портфелях начали накапливаться из-за снижения банками первоначального взноса на жилье по ипотеке, вовлечения в ипотечное кредитование высокорискованных групп заемщиков, значительного удлинения сроков кредитования и переоцененных залогов, в-четвертых, одновременное предоставление ипотечным заемщикам дополнительных кредитов другими банками увеличило системный риск; наконец, в-пятых, в условиях уверенного роста темпа инфляции в сочетании с перегревом кредитного рынка высокая доля кредитов с субсидируемой процентной ставкой в банковских портфелях значительно ослабила импульсы монетарного регулирования, и в результате рестриктивные макропруденциальные меры оказались более эффективными, чем повышение ключевой ставки Центральным банком.

1. Cantú C., Cavallino P., De Fiore F., Yetman J. A global database on central banks’ monetary responses to Covid-19. BIS Working Paper. 2021;934.

2. English B., Forbes K., Ubide A., eds. Monetary policy and central banking in the covid era. London: CEPR e-book; 2021.424 p.

3. Gourinchas P.-O., Kalemli-Özcan Ṣ., Penciakova V., Sander N. Fiscal policy in the age of covid: Does it ‘get in all of the cracks?’ NBER Working Paper. 2021;292-93.

4. Van der Drift R., de Haan J., Boelhouwer P. Mortgage credit and house prices: The housing market equilibrium revisited. Economic Modelling. 2023;120.

5. Kongsamut P., Monaghan D., Riedweg L. Unwinding COVID-19 policy interventions for banking systems. IMF Special Series on COVID‑19. 2021.

6. English B., Forbes K., Ubide A., eds. Monetary policy responses to the post-pandemic inflation. London: CEPR e-book; 2024.407 p.

7. Forbes K., Ha J., Kose M. A. Rate сycles. World Bank Working Paper. 2024;10876.

8. Drehmann M., Juselius M., Korinek A. Accounting for debt service: The painful legacy of credit booms. BIS Working Paper. 2017;645.

9. Stanga I., Vlahu R., de Haan J. Mortgage arrears, regulation and institutions: Cross-country evidence. Journal of Banking & Finance. 2020;118(105889).

10. Albertazzi U., Ongena S., Fringuellotti F. Fixed rate versus adjustable rate mortgages: Evidence from euro area banks. Bank of Italy Economic Working Papers. 2018;1176.