Актуальность статьи обусловлена малоизученностью проблемы ценового дисбаланса на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости и потребностью осмысления влияния затянувшихся антикризисных мер в ипотечном сегменте рынка недвижимости на обеспечение доступности жилья, риски банковской системы и регуляторную практику Центрального банка. Предмет исследования — поведение российских банков на рынке ипотечного кредитования в 2020–2024 гг. Цели работы — выявление причин возникновения ценового дисбаланса на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также осуществление оценки эффективности макропруденциальных и денежно-кредитных мер регулирования в период действия широкомасштабной программы безадресной льготной ипотеки. На основе проведенного анализа сделаны выводы о том, что, во-первых, программы льготной ипотеки увеличили только на короткий срок доступность жилья для населения, тогда как с ростом спроса на новостройки и цен на них бенефициарами продления программы государственной поддержки стали застройщики и кредитующие банки; во-вторых, кредитный бум и несбалансированный рост цен на строящееся и готовое жилье привели к появлению признаков пузыря на рынке жилой недвижимости; в-третьих, риски в банковских кредитных портфелях начали накапливаться из-за снижения банками первоначального взноса на жилье по ипотеке, вовлечения в ипотечное кредитование высокорискованных групп заемщиков, значительного удлинения сроков кредитования и переоцененных залогов, в-четвертых, одновременное предоставление ипотечным заемщикам дополнительных кредитов другими банками увеличило системный риск; наконец, в-пятых, в условиях уверенного роста темпа инфляции в сочетании с перегревом кредитного рынка высокая доля кредитов с субсидируемой процентной ставкой в банковских портфелях значительно ослабила импульсы монетарного регулирования, и в результате рестриктивные макропруденциальные меры оказались более эффективными, чем повышение ключевой ставки Центральным банком.